דוד ומיכל נשואים שנים רבות, והנם הבעלים המשותפים של דירת מגורים ברמת גן.
דוד הנו עצמאי בתחום מיזוג אויר ולאחרונה קרס עסקו של דוד, וסך חובותיו של דוד עומדים על כ- 3,000,000 ₪.
לבקשת הבנק (אחד הנושים), בית המשפט המחוזי הכריז על דוד כפושט רגל (לאחר תקופה בה כונסו נכסיו של דוד ומונה לו מנהל מיוחד).
כעת הנאמן מבקש למכור את הדירה השייכת לדוד ולרעייתו מיכל, בחלקים שווים, והוא פנה לבית המשפט בבקשה לפרק את השיתוף בדירה.
האם מכירת הדירה תתבצע כאשר "הדירה תפוסה", היינו, מיכל תמשיך להתגורר בדירה ותיחשב כדיירת מוגנת בהתאם להוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, או שמא, הדירה תימכר כ-"דירה פנויה" (מכירת הדירה בשוק החופשי – ללא דיירות מוגנת של מיכל), וזאת נוכח הוראת סעיף 40 א' לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה?
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע בזו הלשון-
"(א)החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי:
"(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)".
האם סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, חל גם כשפירוק השיתוף מתבצע על-ידי גורם שלישי שאינו אחד מבני הזוג (כדוגמת הנאמן) ?
משמעות הקביעה, כי הדירה תימכר כתפוסה הנה, הנושים יוכלו לפרוע את חובו של דוד (בעלה של מיכל) באמצעות מימוש הדירה/נכס באופן מוגבל ביותר, שכן הדירה תוכל להימכר אך בכפוף לזכות מיכל לדיירות מוגנת, דבר שיפחית משמעותית את ערך הדירה ואת הסכום שיתקבל בעבורה.
בית המשפט העליון קבע ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו), כי לשם הכרעה בסוגיה יש לבחון את התכלית הסובייקטיבית של סעיף 40א וכי "ההיסטוריה החקיקתית מצביעה על כך שמטרתו של המחוקק בחוקקו את הסעיף הייתה לאפשר מכירה של נכסי מקרקעין פנויים בסיטואציה הספציפית של פירוק שיתוף שיוזם אחד מבני הזוג עובר לפרידתם".
וכך נקבע בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 16) (דירת מגורים), התשנ"ד-1994, הצעות חוק, תשנ"ד, 553)).
"התיקון המוצע בא להבטיח כי בן זוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנויה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם, לרבות סידור זמני, הכל כפי שיקבע בית המשפט. עוד מוצע לקבוע במפורש, כי דירת המגורים תימכר כדירה פנויה, כך שחוקי הגנת הדייר לא יחולו עליה, וכי מכירתה תקנה לקונה את מלוא הזכויות הנובעות מהרכישה, אף אם הוצאו במהלך ההתדיינות צווים בין בני הזוג לגבי אותה דירה גם אם צווים אלה אינם משמשים ערובה לחיוב כספי"
סעיף 40א לחוק המקרקעין נוצר, לטעמו של בית המשפט {רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו)} כדי לסייע לצד החלש במערכת היחסים שבין בני זוג (לרוב האישה) במקרה שהם חפצים להיפרד. המחוקק ביקש למנוע אפשרות הפיכתו של אחד מבני הזוג לדייר מוגן, תוך קבלת זכויות יתר בחלקו של בן הזוג האחר בדירת המגורים ומכירת הדירה כתפוסה על-ידו בעבור תמורה נמוכה בהרבה, דבר שיסכל אפשרות פירוק השיתוף של הנכס בבעלות משותפת של בני הזוג, כשכל אחד "מתבצר" בדירה ומסרב להתפנות, שמא ייקבע כי בן הזוג האחר מחזיק בו באופן בלעדי.
ראו: אריאל רוזן-צבי, דיני המשפחה בישראל-בין קודש לחול 471 (1990)
בית המשפט סבר עוד, כי המחוקק ייחד את הסעיף (40 א' לחוק המקרקעין) למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד, ויוזמים את פירוק השיתוף בעצמם. המחוקק לא כלל במסגרתו מקרה שבו פירוק השיתוף מתבקש על-ידי גורם שלישי, במטרה לפרוע חוב לנושים. המחוקק, לטעמו של בית המשפט, ביקש במודע להמשיך ולספק הגנה לדיירים מול נושיהם.
מעבר לדברי ההסבר, בית המשפט קבע, כי גם הוראת הסעיף המבטיחה מגורים רק "לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה" תומכת בעמדה זו ונובעת ממנה.
בית המשפט סיכם וקבע:
"חרף הקושי הכרוך בהוראותיו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בהיקפו הנוכחי, בהיבטים מסוימים, אין הפרשן יכול ליצור "יש מאין" וליצוק לסעיף את אשר אין בו. פירוש זה, לא זו בלבד שהיה רחוק מרחק מזרח ממערב מכוונתו הסובייקטיבית של המחוקק, אלא שהוא גם יוצר דיסוננס פנימי במערך החוקים הנוגעים להגנת הדייר המביא אותו עד לכדי אבסורד. בנוסף, נדרשת בחינה מעמיקה ומקיפה של יתרונות וחסרונותיו של הסעיף במצבים השונים, ואין מקום לסייגו במצב שהמחוקק ראה שלא להתייחס אליו, רק בשל השאיפה הכללית בדבר צמצום היקפו. גם לפי פרשנותו "הרגילה" הלך סעיף 40א כברת דרך בצמצום פגיעתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אפשר אמנם כי יש מקום ללכת כברת דרך נוספת, אך מלאכה זו ראוי כי תיעשה על-ידי המחוקק באופן שייצור קוהרנטיות והיגיון, שיעודד יציבות ושיגביר את אמון הציבור".
בסופו של יום, בית המשפט קבע, כי סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול במקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על-ידי כונס נכסים/נאמן לצורך פירעון חוב, וכי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, המאפשר לבן הזוג שאינו החייב להישאר כדייר מוגן בנכס, יחול במקרה זה.
היינו, בית המגורים של מיכל ודוד יימכר על-ידי הנאמן כתפוס על ידי מיכל, וזאת לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו.
תמורת המכירה תועבר לנאמן/נושים בניכוי חלקה של מיכל בבעלות בו. מיכל תהיה לדיירת מוגנת בבית המגורים.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.